Kolaudácia rodinného domu: postup, doklady a čo sa mení od roku 2027

Posledný remeselník odišiel, kúpeľňa je hotová a chcete sa sťahovať. Pred tým vás čaká ešte jeden krok, ktorý nesúvisí s murovaním ani s maľovaním: kolaudácia. Stavebný úrad pri nej overí, že dom je postavený podľa povolenia a dá sa bezpečne užívať.

Na kolaudácii sa veľa rozhoduje dávno pred termínom obhliadky. Ak počas stavby chýbali záznamy v stavebnom denníku, revízie alebo zameranie, dorábajú sa na konci draho a pomaly.

Krátka odpoveď: Dom povolený stavebným povolením podľa starého stavebného zákona (č. 50/1976 Zb.) sa spravidla kolauduje podľa starých predpisov a výsledkom je kolaudačné rozhodnutie. Dom povolený podľa nového zákona (č. 25/2025 Z. z.) dostane kolaudačné osvedčenie. V oboch prípadoch potrebujete stavebný denník, geodetické zameranie a geometrický plán, revízie a skúšky, energetický certifikát a stanoviská dotknutých orgánov. Dom môžete začať užívať až po kolaudácii.

Tento článok nie je právna rada. Pri nejasnostiach sa obráťte na stavebný úrad, ktorý vašu stavbu povoľoval, alebo na advokáta.

Podľa ktorého zákona sa váš dom kolauduje

Nový stavebný zákon platí od 1. apríla 2025. Na rozostavané domy však nedopadol rovnako. Prechodné ustanovenia hovoria, že ak bolo pre stavbu vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie podľa starých predpisov, aj kolaudačné rozhodnutie sa vybavuje podľa starých predpisov, a to aj vtedy, keď návrh podávate po 31. marci 2025 (§ 84 ods. 5 a 6 zákona č. 25/2025 Z. z.). Konanie vedie stavebný úrad príslušný podľa starých predpisov (§ 84 ods. 8).

Väčšina domov, ktoré sa kolaudujú v roku 2026, má ešte stavebné povolenie podľa starého zákona. Pozrite sa preto najskôr do svojho povolenia: podľa jeho názvu a dátumu zistíte, ktorá cesta platí pre vás.

Kedy kolaudáciu potrebujete

Pri novom rodinnom dome vždy. Podľa starého zákona sa dokončená stavba, ktorá vyžadovala stavebné povolenie, môže užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia (§ 76 zákona č. 50/1976 Zb.). Podľa nového zákona sa kolaudácia vyžaduje na novú stavbu a na zmenu dokončenej stavby, ktorá potrebovala rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 66 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z.).

Pri rekonštrukcii je situácia iná. Stavebné úpravy, ktoré sa len ohlasujú, sa podľa nového zákona nekolaudujú, ak nejde o zmenu v užívaní stavby. Prístavba alebo nadstavba je však zmena dokončenej stavby a kolaudácii podlieha.

Doklady ku kolaudácii

Zoznam sa líši podľa stavby a podľa toho, čo vám stavebný úrad určil v povolení. Prejdite si podmienky povolenia ešte počas stavby, nie až pri podávaní návrhu.

Podľa nového zákona (§ 66 ods. 2 zákona č. 25/2025 Z. z.) sa k návrhu podľa typu stavby prikladá najmä:

• stavebný denník,
• záverečné stanovisko stavbyvedúceho, teda jeho potvrdenie, že stavba zodpovedá overenému projektu,
• dokumentácia skutočného zhotovenia stavby,
• geodetická dokumentácia z vytýčenia stavby, kontrolný protokol o meraní polohy stavby a geometrický plán na zápis do katastra,
• protokol o odovzdaní a prevzatí stavby,
• výsledky meraní a revízií vyhradených technických zariadení, napríklad elektroinštalácie, plynu alebo bleskozvodu,
• doklady o skúškach stavebných výrobkov, ak sa robili,
• geodetické zameranie skutočného zhotovenia stavby,
• energetický certifikát budovy,
• záväzné stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia správcov sietí, ak ste ich zabezpečili pred podaním návrhu,
• potvrdenie o zaplatení miestneho poplatku za rozvoj, ak vám ho obec vyrubila.

Podľa starého zákona sa k návrhu na kolaudačné rozhodnutie prikladá podľa potreby opis odchýlok od povolenia, geometrický plán a stanoviská dotknutých orgánov. Na ústne pojednávanie potom predkladáte doklady o vytýčení stavby, výsledky predpísaných skúšok a meraní, overenú projektovú dokumentáciu, výkresy so zmenami počas stavby, doklady o vlastnostiach výrobkov a stavebný denník (§ 17 a 18 vyhlášky č. 453/2000 Z. z.).

Energetický certifikát potrebujete pri novej budove k dňu podania návrhu na kolaudáciu, ak stavebný úrad neurčí inak (§ 8 ods. 1 zákona č. 555/2005 Z. z.). Platí to pre obe cesty.

Veľa týchto dokladov vzniká priebežne počas stavby, nie na konci. Revízna správa elektroinštalácie, tlakové skúšky a fotky skrytých konštrukcií patria k preberaniu jednotlivých prác. Ako ich od remeselníkov vyžiadať, popisujeme v článku Preberanie prác od remeselníka.

Ako kolaudácia prebieha

Podľa nového zákona:

1. Podáte návrh na kolaudáciu s prílohami.
2. Stavebný úrad do siedmich pracovných dní od doručenia úplného návrhu oznámi termín kolaudačnej obhliadky (§ 66 ods. 3).
3. Obhliadka sa musí uskutočniť do 30 dní od oznámenia. Úrad zisťuje najmä, či je dom dokončený podľa overeného projektu, či je pripojený na siete, či funguje technické vybavenie a či je vyriešená dažďová voda (§ 66 ods. 4).
4. Ak je všetko v poriadku, úrad vydá kolaudačné osvedčenie do 15 dní od obhliadky (§ 66 ods. 7).

Ak úrad pri obhliadke zistí nedostatky, spíše protokol, určí vám lehotu na ich odstránenie a kolaudáciu preruší. Keď ich v lehote neodstránite, kolaudáciu zastaví. Zastaví ju aj vtedy, ak je dom postavený v rozpore s overeným projektom (§ 66 ods. 5, 6 a 8).

Lehoty bežia až od doručenia úplného návrhu. Kým niektorý doklad chýba, termín obhliadky nedostanete.

Podľa starého zákona: stavebný úrad oznámi začatie kolaudačného konania najmenej 10 dní pred ústnym pojednávaním spojeným s miestnym zisťovaním. Pri stavbe uskutočnenej svojpomocou prizve aj osobu, ktorá vykonávala stavebný dozor (§ 80 zákona č. 50/1976 Zb.). Úrad skúma, či sa stavba uskutočnila podľa overenej dokumentácie a podmienok povolenia. Ak nájde závady, ktoré bránia užívaniu, určí lehotu na ich odstránenie a konanie preruší (§ 81). Drobné nedostatky, ktoré užívaniu nebránia, môže uviesť v kolaudačnom rozhodnutí s lehotou na odstránenie (§ 82).

Koľko to stojí

Správny poplatok za kolaudačné osvedčenie je 30 % sadzby za rozhodnutie o stavebnom zámere. Pri rodinnom dome s jedným alebo dvoma bytmi je to 30 % z 300 €, teda 90 €. Opakovaná kolaudačná obhliadka stojí 20 % tej istej sadzby, teda 60 € (zákon č. 145/1995 Z. z., položka 59). Poplatok za kolaudačné rozhodnutie podľa starých predpisov si overte na stavebnom úrade, ktorý konanie vedie.

Samotný poplatok je však najmenšia položka. Viac stoja doklady, ktoré ku kolaudácii potrebujete:

• geodet: vytýčenie, zameranie skutočného zhotovenia a geometrický plán,
• energetický certifikát,
• revízie elektroinštalácie, bleskozvodu, plynu a komína, podľa toho, čo dom má,
• prípadne dokumentácia skutočného zhotovenia, ak sa dom od projektu líši,
• odmena stavebného dozoru alebo stavbyvedúceho za záverečné stanovisko, ak nie je zahrnutá v jeho zmluve.

Ceny si vyžiadajte vopred a dajte si ich do rozpočtu ako samostatnú časť. Kolaudácia patrí k nákladom stavby rovnako ako strecha, len sa na ňu ľahšie zabúda.

Bývanie pred kolaudáciou

Užívať dom bez kolaudácie je priestupok. Nový zákon zaňho umožňuje uložiť fyzickej osobe pokutu až do 15 000 € (§ 79 ods. 3 písm. c) a ods. 6 zákona č. 25/2025 Z. z.). Ak potrebujete dom alebo jeho časť užívať skôr, existuje legálna cesta: povolenie predčasného užívania stavby, o ktoré žiada stavebník (§ 70). Úrad ho povolí len vtedy, ak to neohrozí dokončenie stavby a dom už spĺňa základné požiadavky na bezpečné užívanie.

Kolaudáciu sa oplatí neodkladať aj z praktických dôvodov. Kolaudáciu potrebujete aj na pridelenie súpisného čísla a zápis dokončeného domu do katastra, banka pri hypotéke na výstavbu ju často vyžaduje na uvoľnenie poslednej časti úveru a niektoré príspevky viaže zákon na dátum vydania kolaudačného osvedčenia.

Čo sa mení od 1. januára 2027

Parlament 15. septembra 2026 schválil novelu stavebného zákona, vyšla v Zbierke ako zákon č. 243/2026 Z. z. Zmeny stavebného zákona nadobúdajú účinnosť 1. januára 2027. Pri kolaudácii prinášajú najmä:

• Bez záverečného stanoviska stavbyvedúceho. Zo zoznamu príloh vypadne. Namiesto protokolu o odovzdaní a prevzatí bude príloha zápis o odovzdaní a prebratí stavby, ktorého súčasťou je aj vyhlásenie zhotoviteľa o súlade stavby s overeným projektom.
• Prístup a vyvolané úpravy. Pri kolaudácii sa nebude posudzovať dokončenosť vyvolaných úprav ani prístupovej cesty, ak neboli podmienkou povolenia a preukážete bezpečné užívanie a bezpečný prístup. Platí to aj pre stavby kolaudované podľa starých predpisov.
• Kolaudácia po etapách. Ak sa stavba povolená jedným stavebným zámerom stavia po etapách, bude možné skolaudovať samostatnú etapu, ktorá sa dá samostatne a bezpečne užívať.
• Bez odvolania. Proti kolaudačnému osvedčeniu nebude možné podať odvolanie.
• Užívanie bez kolaudačného rozhodnutia. Novela výslovne dopĺňa priestupok aj pre stavby, ktoré sa kolaudujú podľa starých predpisov.

Ak budete kolaudovať na prelome rokov, overte si na stavebnom úrade, podľa ktorého znenia sa bude váš návrh posudzovať.

Kontrolný zoznam pred podaním návrhu

• Povolenie: viete, podľa ktorého zákona bol dom povolený, a máte splnené všetky podmienky z povolenia?
• Stavebný denník: je vedený a uzavretý, so zápismi o kontrolných prehliadkach?
• Stavebný dozor alebo stavbyvedúci: viete, kto podpíše potrebné vyhlásenie alebo stanovisko?
• Geodet: máte vytýčenie, zameranie skutočného zhotovenia a geometrický plán?
• Revízie a skúšky: elektroinštalácia, bleskozvod, plyn, komín, tlakové skúšky?
• Energetický certifikát: je vyhotovený k dňu podania návrhu?
• Siete: je dom pripojený a máte vyjadrenia správcov?
• Odchýlky od projektu: máte ich zdokumentované a viete, či ich treba riešiť zmenou stavby?
• Okolie: je vypratané stavenisko a vyriešené odvedenie dažďovej vody?

Ako pomáha Quotioo

• Kolaudácia v rozpočte. Geodeta, energetický certifikát, revízie aj poplatky si pridajte ako samostatný diel rozpočtu. Uvidíte ich skôr, ako prídu faktúry, a nebudú vás prekvapovať na konci.
• Výdavky k položkám. Faktúry od geodeta, revízneho technika aj bločky za drobný materiál priradíte k položkám. Kontrola čerpania ukáže, koľko vás dokončenie stavby stojí oproti plánu.
• Doklady na jednom mieste. V balíku Stavba profesionálne si k projektu uložíte zmluvy, revízne správy, fotky skrytých konštrukcií aj projektovú dokumentáciu v priečinkoch.

Ktoré funkcie patria do ktorého balíka, nájdete v cenníku.

Záver

Kolaudácia nie je skúška na konci, ale súčet dokladov, ktoré vznikali počas celej stavby. Najskôr zistite, podľa ktorého zákona bol váš dom povolený. Potom si spíšte, čo stavebný úrad k návrhu potrebuje, a doklady zbierajte priebežne, hneď pri preberaní jednotlivých prác. Do rozpočtu si dajte aj geodeta, energetický certifikát a revízie. Tak sa z kolaudácie stane formalita a nie posledná a najdlhšia etapa stavby.

Zdroje

• Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon, § 66, § 67, § 70, § 79 a § 84, znenie účinné od 1. 11. 2025, na Slov-Lex.
• Zákon č. 243/2026 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa Stavebný zákon, vyhlásené znenie.
• Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, § 76 až 85, a vyhláška č. 453/2000 Z. z., § 17 a 18, v znení účinnom do 31. 3. 2025.
• Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch, položka 59.
• Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, § 8.
• Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR: Najvýznamnejšie zmeny, ktoré prináša novela Stavebného zákona.

Právne ustanovenia overené k 13. októbru 2026.